2026년 5월 29일, 토지거래허가구역 실거주 유예가 확대됐다. 그동안 강남3구·용산에서 세입자 있는 아파트는 사실상 거래가 막혀 있었다. 이번 조치로 그 ‘세 낀 매물’이 거래 후보군에 들어왔다. 단, 갭투자를 새로 허용한 건 아니다. 입주 유예 최장 시점은 2028년 5월 11일로 묶여 있다. 2026년 4월 주택담보대출 금리는 4.31%다. 강남3구·용산 토허 신청가격은 2026년 2월 기준 한 달 새 1.27% 내렸다. 완화가 곧 거래·상승을 뜻하지는 않는다는 신호다.
카드 숫자, 어떻게 읽나
앵글 카드의 핵심은 ‘대상’과 ‘기한’이다. 유예 대상은 2026년 5월 12일 현재 임대 중인 주택이다. 전세권이 설정된 주택도 포함된다. 즉 발표일에 세입자가 있던 집이 기준이다.
기한은 기존 임대차의 최초 종료일까지다. 가장 길게 잡아도 2028년 5월 11일에 묶인다. 그 시점에는 매수인이 실제로 입주해야 한다.
또 하나의 조건은 ‘계속 무주택’이다. 발표일부터 매수 시점까지 무주택을 유지해야 한다. 여기에 입주 후 2년 실거주 의무가 남는다. 갭투자를 새로 허용한 제도가 아니라는 뜻이다.
지정 범위도 넓다. 강남·서초·송파·용산 아파트 부지는 142.22㎢에 이른다. 서울 전체 아파트도 2026년 12월 31일까지 토허구역으로 묶여 있다. 출처는 국토교통부와 정책브리핑 보도자료다.
영향 매트릭스 한눈에
정책이 실제로 바꾸는 것
이전에는 토허구역 매수자가 곧바로 입주해야 했다. 그래서 세입자가 남은 집은 거래가 어려웠다. 매도자는 세입자를 내보낸 뒤에야 팔 수 있었다.
이번 확대는 그 입주 시점을 미뤄 준다. 세입자의 임대차가 끝날 때까지 기다릴 수 있다. 세 낀 매물이 거래 후보군에 들어온 이유다.
다만 완화의 폭은 조건으로 좁혀진다. 유예는 입주 면제가 아니다. 매수인은 언젠가 그 집에 들어가 2년을 살아야 한다. 무주택 요건도 그대로다. 그래서 다주택 투자 수요는 진입하기 어렵다. 실거주를 전제한 무주택 매수자가 주 대상이다.
금리·현금이 가르는 실수요 도달력
제도가 열려도 자금이 따라야 거래가 된다. 2026년 4월 예금은행 주택담보대출 금리는 4.31%다. 단순 계산을 해 보자. LTV 40%, 30년 원리금균등 기준이다. 6억 원 주택은 월 약 119만 원을 갚는다. 9억 원 주택은 월 약 178만 원이다.
문제는 강남3구·용산의 가격대다. 이 지역 아파트는 대출 한도를 크게 웃돈다. 고가 주택일수록 대출보다 보유 현금이 거래를 가른다. 즉 완화의 수혜는 현금 여력이 큰 매수자에 쏠린다. 제도가 열어 준 문이 모두에게 같지 않다는 뜻이다.
반대 시나리오
세 낀 매물 전체가 풀린다는 해석은 과하다. 2028년 5월 11일 이후 끝나는 장기 임대차는 제외된다.
수요 지표도 약하다. 2026년 4월 서울 인구는 9,298,673명이다. 전년 동월보다 33,187명(-0.36%) 줄었다.
거래 자체도 식어 있다. 2026년 2월 서울 아파트 토허 신청은 4,521건이다. 한 달 새 29.8% 감소했다. 강남3구·용산 신청가격은 같은 달 1.27% 내렸다. 완화가 곧 가격 상승으로 이어진다고 보기 어렵다.
단지군별 영향
정리하면
이번 조치는 조건부 완화다. 세 낀 매물의 거래 가능성은 분명히 넓어졌다. 그러나 갭투자가 열린 것은 아니다. 무주택·2년 실거주·2028년 시한이 그대로 남는다.
금리 4.31%와 높은 가격대도 변수다. 신청가격은 최근 하락 전환했다. 거래 가능성과 가격 방향은 다른 축이다.
수도권 이주나 갈아타기를 살피는 독자라면 둘을 분리해 보는 편이 낫다. 판단의 근거는 정책 원문과 공식 통계다. 최종 결정은 독자 본인의 몫이다.
본 글은 공개 통계·뉴스 종합 정보이며, 매수·매도·청약·이주 권유가 아닙니다. 투자·이주 결정은 본인 책임입니다.
참고 자료
- 국토교통부 / 정책브리핑 — 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 — 유예 대상·기한·무주택 요건
- 국토교통부 보도자료 — 시행령 공포·시행 일정 — 2026-05-29 시행 일정
- 서울부동산정보광장 — 토지거래허가구역 지정현황 — 지정 범위·면적 142.22㎢
- 한국은행 — 2026년 4월 금융기관 가중평균금리 — 주담대 4.31%
- 뉴스핌 — 서울 토허 신청 건수·가격 동향 — 2026.2 신청 4,521건·신청가 -1.27% MoM